شماره نظریه :
7/1403/547 |
شماره پرونده :
1403-75-547ح |
تاریخ نظریه :
1403/12/01 |
قانون
استعلام
1- اطمينان از مجاز بودن و متصل بودن دلالان معاملات املاک، مشتمل بر مشاوران املاک و بنگاه‌هاي معاملات ملکي به سامانه ثبت الکترونيک اسناد چگونه حاصل مي‌شود؟
2- آيا در زمان تنظيم پيشنويس قرارداد توسط دلالان معاملات املاک، ارائه اصل سند مالکيت ضروري است؟ در صورت عدم ضرورت، چگونه بايد از وجود چنين سندي اطمينان حاصل شود؟ همچنين چنانچه در زمان تنظيم اوليه قرارداد مبالغي مبادله شود، در صورت بروز اختلاف نحوه استرداد چگونه است؟ آيا ثمن يا عوضين تا زمان انعقاد قرارداد رسمي انتقال، نزد دلالان معاملات املاک به عنوان امين باقي مي‌ماند؟
3- چنانچه پس از تنظيم پيشنويس قرارداد، تنظيم سند رسمي انتقال در دفتر اسناد رسمي امکانپذير نباشد و يا در هر صورت به تنظيم چنين سندي منجر نشود، آيا پيشنويس تنظيمي از سوي دلالان معاملات املاک داراي اعتبار است و يا آنکه فقط از حيث استرداد ثمن يا عوض معتبر است؟
4- در مواردي که بين طرفين معاوضه صورت مي‌گيرد؛ مانند معاوضه دو ملک يا ملک با مال منقول، ساز و کار اقدام دلالان معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمي چگونه است؟
5- در مواردي که اشخاص ادعا يا سند عادي خود را در سامانه موضوع ماده 10 قانون يادشده ثبت کرده‌اند و مستلزم طرح دعوا است، چنانچه دعوا به صورت شکلي رد شود، آيا طرح دعواي جديد امکانپذير است؟ در صورتي که بپذيريم طرح دعاوي جديد مربوط به ملک براي فرآيند ثبت ملک معتبر است، تا چه زمان اين امر امکانپذير است و آيا طرح دعاوي متعدد جديد موجب سوء استفاده نمي‌شود؟ اين ابهام در تبصره 3 ماده 10 قانون صدرالذکر نيز وجود دارد.
6- از آنجا که اقدامات مذکور در تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و ديگر موادي که تکاليفي بر عهده سازمان‌هاي دولتي مانند وزارت جهاد کشاورزي، سازمان امور اراضي و ادارات کل منابع طبيعي و آبخيزداري گذاشته شده است، با توجه به ماهيت آنها که هزينه‌بر و مستلزم اقدامات گسترده نقشه‌برداري و مانند آن است، چنانچه در مهلت‌هاي يادشده اين اقدامات صورت نگيرد، مهلت‌هاي مذکور براي اشخاص ذي‌نفع از چه زماني آغاز مي‌شود؟ آيا عدم انجام موارد فوق به نوعي اين مهلت‌ها را تمديد مي‌کند؟
7- با توجه به فراواني ادعاي اشخاص راجع به اراضي ملي تحت تصرف، آيا تعيين مهلت در اين قانون براي اين نوع اراضي براي ثبت ادعا و سپس طرح دعوا موجب طرح دعاوي بسيار در مراجع قضايي نمي‌شود؟ بويژه آنکه، در خصوص بسياري از اراضي ملي که در تصرف اشخاص است، به سبب سبق تصرف و عدم اطلاعرساني از سوي ادارات منابع طبيعي، متصرفان اطلاعي از ملي بودن اين اراضي ندارند.
8- تبصره 5 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ثبت ملک را با علم به عدم استحقاق مستوجب جزاي نقدي دانسته و مقرر کرده است چنانچه با جرايم ديگري مانند جعل همراه باشد، مرتکب به مجازات اين جرايم نيز محکوم مي‌شود. آيا حکم اين تبصره مشمول قواعد تعدد است يا آنکه مجازات‌ها جمع مي‌شود؟
9- آيا مقصود از حکم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون يادشده مبني بر عدم تعلق اراضي همجوار به متقاضي يا افراد تحت تکفل وي، آن است که بايد يک سند مالکيت براي تمامي اراضي در صورت همجوار بودن صادر شود؟ چنانچه اراضي مربوط به افراد تحت تکفل باشد، آيا صدور يک سند مالکيت براي همگي آنها موجب تضييع حقوق آنان نمي‌شود؟ چنانچه به صدور سند مالکيت مشاعي قائل باشيم، آيا الزام افراد به اخذ سند مشاعي مالکيت، امري مغاير اراده آنها محسوب نمي‌شود؟
10- در ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مقصود از ايقاع چيست؟ آيا غير از اخذ به شفعه مي‌توان ايقاع ديگري را متصور شد که نتيجه آن انتقال مالکيت باشد؟
11- در خصوص مبايعه‌نامه تنظيمي توسط دفاتر اسناد رسمي، آيا محدوديت در دفتر املاک ثبت خواهد شد و يا فقط در سامانه کاتب يا سامانه ثبت الکترونيکي اسناد؟
12- آيا پس از تنظيم قولنامه و يا مبايعه‌نامه، تنظيم مبايعه‌نامه ديگر نيز امکانپذير است؟ در اين صورت محدوديت ايجاد شده، چه وضعيتي دارد؟
13- با توجه به ماهيت متفاوت قولنامه، مبايعه‌نامه و تعهد به بيع، آيا براي تمامي اين‌ها يک نوع محدوديت اعمال خواهد شد؟
14- آيا در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مقصود از مبايعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بيع معاني عرفي آنها است؟
15- پيشنويس تنظيمي توسط دلالان معاملات املاک که نزد دفتر اسناد رسمي ارسال مي‌شود، آيا تعهدي براي متعاملين ايجاد مي‌کند؟
16- آيا سندي که در اجراي تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 توسط اشخاص حقيقي و يا حقوقي تنظيم مي‌شود، سند رسمي است؟ از آنجا که اين سند، در تعريف سند رسمي قرار نمي‌گيرد، پيشنهاد مي‌شود براي مراجعه به دفتر اسناد رسمي و تأييد اين قسم اسناد مهلتي در نظر گرفته شود.
17- در تبصره 2 ماده 3 قانون صدرالذکر براي شاهد ممتاز (سردفتر اسناد رسمي) جايگاه خاصي لحاظ نشده است و اين در حالي است که قرار دادن افراد عادي در رديف افراد کارشناس و آموزش‌ديده پيامدهاي بسياري به دنبال خواهد داشت.
18- آيا در تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به صرف تنظيم مبايعه‌نامه و قولنامه، مالکيت انتقال پيدا مي‌کند و خريدار حق عيني بر مال موضوع معامله دارد و يا آنکه در نتيجه تنظيم اين اسناد فقط حق ديني ايجاد مي‌شود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1- نظر به اينکه به موجب ماده 5 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است «سامانه را به نحوي طراحي کند که تنها در صورت احراز هويت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک اجازه درج پيشنويس قرارداد براي آنان فراهم شود» و از سوي ديگر، وفق ماده 6 آيين‌نامه مذکور، وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف شده است «امکان استعلام هويت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آني براي سازمان در سامانه ايجاد کند»، استعلام هويت و اعتبار پروانه دلالان امکانپذير است و بدون احراز هويت و اعتبار پروانه دلالان، درج پيشنويس قرارداد مقدور نيست. شايسته ذکر است به موجب ماده 7 آيين‌نامه يادشده، تصديق الکترونيکي پيشنويس از سوي متعاملين نيز امري ضروري است.
2- اولاً، با توجه به بندهاي «ج» و «ح» ماده يک آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 مبني بر لزوم درج مشخصات ملک در پيشنويس و لزوم بررسي و صحت‌سنجي داده‌هاي ارائه شده به دفتر املاک و همچنين ضرورت احراز صحت و اصالت سند با لحاظ حکم مقرر در ماده 2 آيين‌نامه يادشده، ارائه سند مثبت مالکيت براي درج پيشنويس ضروري به نظر مي‌رسد.
ثانياً، با عنايت به ماده 10 آيين‌نامه يادشده و با لحاظ آنکه قراردادي منعقد نمي‌شود، پرداخت ثمن يا رد و بدل عوضين به نحو مطرح شده در استعلام و ديگر پرسش‌هايي که فرع بر اين اقدامات مطرح شده است، منتفي است.
3- چنانچه مقصود از استعلام پيشنويس تهيه شده از سوي دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌هاي معاملات ملکي مي‌ّباشد، با توجه به پاسخ پرسش دوم، منتفي است.
4- معاوضه همانند بيع يکي از اعمال حقوقي موضوع ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 محسوب و مستلزم ثبت در سامانه موضوع اين ماده است و نوع عوض پرداختي تأثيري در صدق عمل حقوقي ندارد و اقدام دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌هاي معاملات ملکي و همچنين دفاتر اسناد رسمي در معاوضات نيز به مانند ديگر اعمال حقوقي موضوع اين قانون و آيين‌نامه اجرايي ماده 3 آن مصوب 18/7/1403 است.
5- نظر به اينکه ضمانت اجراي مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 ناظر بر عدم ثبت ادعا در سامانه مربوط و ترک اقدام مقتضي؛ از جمله اقامه دعوا در بازه زماني مقرر است، چنانچه در بازه زماني مقرر دعوا به صورت شکلي رد شود، پذيرش دعواي مجدد فاقد منع قانوني است؛ اما در صورتي که مدعي با امکان طرح دعواي مجدد با رعايت مهلت قانوني، آن را خارج از مهلت قانوني مطرح کند، مشمول ضمانت اجراي مقرر در اين ماده مي‌باشد؛ همچنين در صورت طرح دعوا در مهلت مقرر و رد شکلي دعوا از سوي دادگاه خارج از مهلت قانوني مندرج در اين ماده، از آنجا که تکليف مدعي بر اساس ماده 10 قانون اقامه دعوا بوده که در مهلت انجام شده است، تأخير در صدور حکم توسط دادگاه و يا صدور قرار رد دعوا خارج از مهلت مقرر، حقوق مدعي که به تکليف قانوني خود عمل کرده است را از بين نمي‌برد و وي مي‌تواند دعواي جديدي حتي خارج از مهلت مقرر مطرح کند. در هر صورت، استماع دعواي مجدد فرع بر آن است که وفق مقررات اين قانون براي شخص ثالث با حسن‌نيت سند مالکيت صادر نشده باشد.
6- نظر به اينکه اقدامات دستگاه‌هاي اجرايي مذکور در تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مقيد به مهلت نشده است، پرسش‌هاي مطرح شده موضـوعاً منتفي است و در هر صورت، مهلت اشخاص براي اعتراض به نقشه‌هاي تهيه شده موضوع اين تبصره از زمان بارگذاري و اعلام نقشه‌ها در سامانه موضوع تبصره است.
7- پرسش خاصي که مستلزم ارائه نظريه مشورتي باشد، مطرح نشده است.
8- به موجب ماده 9 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است «سامانه را به نحوي طراحي نمايد که درج هرگونه پيشنويس قرارداد راجع به هر ملک، منوط به آن باشد که در خصوص آن ملک، پيشنويس قرارداد مغاير ديگري در سامانه درج نشده باشد.»؛ بنابراين، درج پيشنويس دوم پس از راه‌اندازي سامانه موضوعاً منتفي است.
9- قانون‌گذار در تبصره 9 ماده 10 قانون تسهيلاتي را براي صدور سند مفروزي بدون رعايت نصاب‌هاي مشمول قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي کشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 1385 پيش‌بيني کرده است و براي اعمال و اجراي اين تسهيلات براي متقاضي دريافت اين سند شروطي را قيد کرده است؛ بنابراين فقدان شرايط مقرر در اين تبصره صرفاً فرد را از تسهيلات مقرر محروم مي‌کند و مانع از آن نيست تا بر اساس عمومات قانوني و مقررات مقرر در همين قانون يا ساير مقررات نسبت به اخذ سند اقدام کند.
10- با توجه به صراحت مواد 12 و 13 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسـمي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، پيشنويس قرارداد که توسط دلالان در سامانه مربوط درج مي‌شود، پيش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقي قرارداد است.
11، 12 و 13- مطالب مطرح شده مبهم است و به کيفيت مطرح شده قابل پاسخ‌گويي نيست.
14- قانون‌گذار در ماده 2 قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهاي خصوصي را با همان عنوان و توصيفي که متعاملين از آن ياد کرده‌اند به نحو تمثيلي ذکر کند؛ به عبارت ديگر، از آنجايي که در قراردادهاي خصوصي اشخاص از عناويني مانند تعهد به بيع، قولنامه، مبايعه‌نامه و امثال آن استفاده مي‌کنند، قانون‌گذار بدون آنکه در مقام بيان ماهيت حـقوقي و دقـيق هر يک از اين عـناوين باشـد، واژگان رايج عرفي را استفاده کرده است؛ بدون آنکه بار معنايي جديدي براي دو عنوان «تعهد به بيع» و «قولنامه» مد نظر داشته باشد.
15- اولاً، صرف‌نظر از آنکه براي ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 آيين‌نامه‌اي پيش‌بيني نشده است، فسخ و اقاله قرارداد ذيل عنوان عمل حقوقي موضوع اين ماده قرار مي‌گيرد و در خصوص ديگر موارد انحلال قرارداد؛ مانند انفساخ و بطلان؛ در فرض آنکه در اين زمينه از مرجع صالح رأي صادر شود، مطابق ماده 8 قانون اقدام مي‌شود.
ثانياً، اسقاط حق انتفاع يا حق ارتفاق نيز ذيل عنوان عمل حقوقي مندرج در ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 قرار مي‌گيرد؛ زيرا در نتيجه اسقاط هر يک از اين حقوق، حق به طرف مقابل منتقل مي‌شود و مشمول حکم «... يا نتيجه آن انتقال ...» مندرج در ماده يک يادشده قرار مي‌گيرد.
16، 17 و 18- قراردادهاي يکسان موضوع تبصره ? ماده ? قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ???? در سامانه ثبت الکترونيک اسناد موضوع ماده يک همين قانون به ثبت مي‌رسد؛ خلاصه‌اي از مفاد عمل حقوقي موضوع قراردادهاي يکسان تنظيمي با رعايت ترتيبات و قيود مندرج در ماده ?? آيين‌نامه اجرايي ماده ? اين قانون مصوب ??/?/????، وفق ماده ?? همين آيين‌نامه، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دفتر الکترونيک املاک يا پرونده ثبتي ملک درج مي‌شود و به موجب ماده ?? همين آيين‌نامه، در زمان انجام اعمال حقوقي يادشده، حق‌الثبت، ماليات نقل و انتقال اموال غير منقول اخذ مي‌شود؛ با وجود اين، به موجب بند ? ماده ?? آيين‌نامه يادشده که در قالب شرط الزامي در قرارداد يکسان درج مي‌شود، ثبت هرگونه عمل حقوقي موضوع ماده يک قانون توسط منتقل‌اليه يا متعهد‌له تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمي ممنوع است و بر اين اساس، امکان نقل و انتقال از طرفين قراردادهاي يکسان تا زمان مراجعه به دفاتر اسناد رسمي سلب شده است و در صورت عدم مراجعه تا شش ماه پس از موعد مقرر، بايد توسط طرفين و در زمان انعقاد قرارداد سازوکاري براي تعيين تکليف قرارداد پيش‌بيني شود.