شماره نظریه :
7/1403/552 |
شماره پرونده :
1403-75-552ح |
تاریخ نظریه :
1403/11/27 |
قانون
استعلام
1- آيا ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 املاکي را که در جريان ثبت هستند و تاکنون در دفتر املاک به ثبت نرسيده‌اند را شامل مي‌شود؟
2- آيا عقود و ايقاعات موضوع ماده يک قانون يادشده که پيش از لازم‌الاجرا شدن اين قانون صورت گرفته‌اند نيز بايد در سامانه ثبت الکترونيک اسناد موضوع اين ماده به ثبت برسند؟ در صورت شمول، در اجراي تبصره 5 ماده يک قانون، تکليف مرجع قضايي در پذيرش اين عقود و ايقاعات داراي ابهام است و بايد در آيين‌نامه از آن رفع ابهام شود؟
3- در تبصره يک ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 ملاک مرجع احراز اعمال فسخ توسط دارنده حق فسخ چيست؟
4- در تبصره 3 ماده يک قانون در خصوص چگونگي بارگذاري گواهي حصر وراثت در خصوص املاک در جريان ثبت تعيين تکليف نشده و صرفاً به املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي اشاره شده است.
در خصوص حکم مقرر در ماده 3 قانون چنانچه به هر دليل متعاملين از انجام معامله منصرف شوند و يا از آن خودداري کنند، راجع به لغو يا عدم لغو پيش‌نويس تنظيمي و نحوه اقدام در اين خصوص تعيين تکليف نشده و بايد در آيين‌نامه به آن تصريح شود.
5- در تبصره 2 ماده 3 قانون به منظور جلوگيري از هرگونه سوء استفاده احتمالي و همچنين هرج و مرج در نحوه انتخاب دفتر اسناد رسمي براي تنظيم سند توسط مشاوران املاک و ترتيب ارجاع و مجاز بودن يا نبودن مشاوران املاک در دفترخانه در شهري خارج از محدوده فعاليت خود بايد تعيين تکليف شود؟ همچنين به نظر مي‌رسد در فرض نبود دفتر اسناد رسمي در حوزه فعاليت مشاوران املاک بايد در آيين‌نامه پيش‌بيني لازم صورت گيرد.
6- در تبصره 2 ماده 3 قانون بايد مقصود از سند رسمي مشخص شود؛ آيا تمامي املاک؛ اعم از املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي و املاک در جريان ثبت را شامل مي‌شود؟
7- در ماده 8 قانون يادشده، نحوه اقدام و ثبت در دفتر الکترونيک املاک چگونه است؟
8- به موجب ماده 8 قانون مراجع قضايي مکلف به ثبت تصميمات موضوع اين ماده در سامانه شده‌اند؛ آيا بايد در پرونده‌ها نيز وزارت جهاد کشاورزي و يا کارشناسان مربوطه الزاماً نقاط يو تي ام (مختصات جغرافيايي) را هم ذکر کنند تا ثبت امکانپذير باشد.
9- در ماده 10 قانون به اخذ سند رسمي مالکيت اشاره شده است؛ اين در حالي است که در برخي حقوق مانند سرقفلي صدور سند مالکيت امکانپذير نيست و به نظر مي‌رسد در خصوص چنين مواردي بايد در آيين‌نامه تعيين تکليف شود.
10- در صورت صدور رأي وفق قوانين خاص؛ مانند قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسکن مصوب 1388، آيا بايد رأي در سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي بارگذاري شود؟
11- ذيل تبصره يک ماده يک قانون با حکم ذيل ماده 10 در فرضي که شخص ثالث با حسن‌نيت و بي‌اطلاع باشد، در تعارض مي‌باشد. در تبصره يک ماده يک حکم طرح دعواي فسخ نسبت به چنين شخصي با رعايت قيودي پذيرفته شده است؛ اما در ماده 10 اساساً چنين حقي پيش‌بيني نشده است.
12- در تبصره يک ماده 10 قانون در صورتي که در خصوص ملک مورد تقاضا بانک اطلاعاتي کاداستر ناقص و تشخيص پلاک غير ممکن باشد، نحوه اقدام چگونه خواهد بود؟ سازمان ثبت اسناد و املاک در اين خصوص چه تکليفي دارد؟
13- تبصره 7 ماده 10 قانون آيا مقصود از مرجع صالح، مرجع قضايي است و يا آنکه مراجع شبه‌قضايي را نيز شامل مي‌شود؟
آيا دفاتر اسناد رسمي مطابق ماده 2 قانون مکلف به ثبت قرارداد اجاره نيز مي‌باشند؟
14- در تبصره 9 ماده 10 قانون نحوه اجراي حکم اين تبصره در صدور اسناد داراي کاربري کشاورزي مبهم است. آيا در مرحله نخست و پس از ابلاغ قانون تمامي اراضي با هر مساحتي را شامل مي‌شود؟
15- به نظر مي‌رسد در اجراي ماده 12 قانون بايد در تمام ساعات صبح و عصر دسترسي به دفاتر اسناد فراهم باشد و در اين امر در عمل مشکلاتي را در پي خواهد داشت.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1- نظر به اينکه ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، تمامي املاکي را که فاقد سند رسمي مالکيت است در بر مي‌گيرد، در فرض سؤال که تقاضاي ثبت ملک تقديم و عمليات مقدماتي آغاز شده است؛ اما ملک در دفتر املاک به ثبت نرسيده است، صرف درخواست ثبت ملک و انجام برخي عمليات مقدماتي موجب خروج از عنوان ملک «فاقد سند رسمي» نمي‌شود و وضعيت چنين املاکي تابع احکام مقرر در ماده 10 قانون يادشده و تبصره‌هاي آن است.
2- اولاً، سامانه موضوع ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 براي ثبت تمامي اعمال حقوقي راجع به اموال غير منقول و تعهد به انجام اين اعمال حقوقي به ترتيب مذکور در اين ماده است؛ حکم اين ماده مبني بر ثبت معاملات و تعهد انجام اين اعمال حقوقي در سامانه يادشده، در خصوص اموال غير منقولي که پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون سند مالکيت حدنگار براي آنها صادر مي‌شود، از تاريخ صدور سند مالکيت (تبصره 4 ماده يک) و نسبت به ديگر معاملات و تعهد راجع به آنها، يک سال پس از راه‌اندازي رسمي سامانه موضوع ماده 10 اين قانون (موسوم به سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي) مجري مي‌باشد.
ثانياً، حکم مقرر در تبصره 5 ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به نحوي مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسيري مرجع تصويب‌کننده مي‌باشد.
3- اولاً، نظر به اينکه فسخ عمل حقوقي ناشي از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقي بر رضايي بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشريفات خاص نيازمند تصريح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدني مؤيد اين ديدگاه است.
ثانياً، در مواردي که به موجب توافق طرفين اعمال فسخ مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري باشد و يا چنانچه ادعاي فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمي مالکيت باشد، دفاتر اسناد رسمي مکلفند از پذيرش ادعاي مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي و ذيل ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 خودداري کرده و ثبت اين ادعا را به رأي مرجع قضايي يا داوري موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمي ديگري ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمي و يا آنکه طرفين با حضور در دفتر اسناد رسمي به فسخ قرارداد اقرار کنند، ثبت آن مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري نمي‌باشد.
ثالثاً، احراز فسخ قرارداد توسط مرجع قضايي يا داوري تابع عمومات حاکم بر اين قضيه است.
4- حکم مقرر در تبصره 3 ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکليف به بارگذاري گواهي حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونيک اسناد است که انجام آن، تکليف مرجع صدور گواهي يادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم اين تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونيک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفاً در خصوص اشخاصي قابليت اعمال دارد که مالک ملک داراي سابقه ثبتي باشند.
5- با توجه به حکم مقرر در ماده 10 آيين‌نامه اجرايي ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 طرفين پيش‌نويس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پيش‌نويس قرارداد در سامانه، براي انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمي مراجعه کنند. در صورت عدم تأييد سردفتر مبني بر مراجعه در مهلت مقرر، پيش‌نويس قرارداد از سامانه حذف مي‌شود. وفق تبصره همين ماده، پيش از سپري شدن مهلت يادشده نيز هر يک از طرفين پيش‌نويس قرارداد مي‌توانند با مراجعه به سامانه يا دلال معـاملات امـلاک که پيـش‌نويس را در سـامانه درج کرده اسـت، پيش‌نويس قرارداد را از سامانه حذف کنند. بر اين اساس، در صورت انصراف طرفين از انجام معامله يا خودداري از آن، مطابق ماده يادشده و تبصره آن تعيين تکليف شده است.
6- در ماده 8 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 به تکليف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تهيه دستورالعمل راجع به انعکاس پيش‌نويس قرارداد به دفاتر اسناد رسمي بر اساس شاخص‌هايي از قبيل محدوده جغرافيايي حوزه ثبتي، محل تهيه پيش‌نويس قرارداد و سقف حق‌التحرير دفترخانه تصريح شده است؛ لذا با تهيه اين دستورالعمل، ابهامات مذکور در فرض سؤال مرتفع خواهد شد.
7- با توجه به ماده 14 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، حکم مقرر در تبصره 2 ماده 3 اين قانون و تنظيم و ثبت قراردادهاي يکسان در سامانه ثبت الکترونيک اسناد موضوع ماده يک قانون صرفاً ناظر بر املاکي است که داراي سند رسمي مالکيت است و املاکي که عمليات ثبتي آنها خاتمه نيافته باشد را شامل نمي‌شود.
8- در اجراي ذيل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، دفتر الکترونيک املاک بايد در بستر سامانه به‌گونه‌اي طراحي شود که به محض بارگذاري آراء مذکور در اين ماده، مراتب به صورت خودکار در سوابق مربوط به هر پلاک ثبتي درج شود.
9- به صراحت ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مراجع مذکور در اين ماده مکلفند آراء قطعي صادره در خصوص تغيير کاربري يا تخريب بنا در مورد هر پلاک ثبتي را با ذکر مختصات جغرافيايي موضوع رأي از طريق سامانه به صورت آني به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند؛ بر اين اساس درج مختصات جغرافيايي (يو.تي.ام) در سامانه، امري ضروري است.
10- حق واگذاري محل مذکور در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، حقـي تبـعي اسـت و توأم با انـتقال منافع قابليـت انتـقال دارد؛ بنـابراين در فرض سؤال، چنانچه قرارداد اجاره براي مدت بيش از دو سال باشد، موضوع مشمول ماده يک اين قانون و احکام مقرر براي الزام به ثبت قرارداد است.
11- با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مقصود از «سند رسمي» در عبارت «فاقد سند رسمي» مندرج در ماده 10 اين قانون، سند تنظيمي در ادارات ثبت يا دفاتر اسناد رسمي براي اموال غير منقول داراي سابقه ثبتي است و املاکي که فاقد چنين سندي هستند و در مورد آنها رأي دادگاه صادر شده است؛ هر چند رأي دادگاه مشمول تعريف سند رسمي موضوع ماده 1287 قانون مدني است؛ اما همچنان مشمول عبارت اموال غير منقول «فاقد سند رسمي» هستند و ثبت ادعاهاي راجع به مالکيت عين منافع و يا حقوق موضوع اين ماده در سامانه «ساماندهي اسناد غير رسمي» امري ضروري به نظر مي‌رسد. شايسته ذکر است در مواردي که رأي بايد از طريق اجراي احکام دادگاه اجرا شود، به نظر مي‌رسد تا زماني که مانع قانوني براي اجراي رأي نباشد، صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجراي رأي دادگاه نيست. بنا به مراتب پيش‌گفته و به قياس اولويت در فرض سؤال، صدور رأي و اتخاذ تصميم از سوي کميسيون‌ها و يا هيأت‌هاي حل اختلاف موضوع قوانين خاص مانند قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و يا قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسکن مصوب 1388، مدعي را از بارگذاري اطلاعات مربوط به اين آراء و تصميمات در سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، بي‌نياز نمي‌کند.
12- وفق صدر تبصره يک ماده يک قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، موارد موضوع تبصره يادشده ناظر بر دعواي تنفيذ فسخ معاملاتي است که در سامانه ثبت الکترونيک اسناد موضوع ماده يک اين قانون ثبت شده است؛ در حالي که حکم ماده 10 قانون يادشده ناظر بر ثبت ادعاهاي راجع به عين و حق انتفاع و حق ارتفاق يا منافع موضوع اين ماده و مستندات آن در سامانه موضوع اين ماده است که پيش از راه‌اندازي سامانه ايجاد شده و فاقد سند رسمي است.
شايسته ذکر است در موارد شمول ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در صورتي که دارنده سند عادي مالکيت، در راستاي تکليف مقرر در ماده يادشده اقدامات لازم را انجام داده باشد و اشخاص ثالث با بارگذاري اسناد خلاف واقع و يا انجام معاملات معارض، سند مالکيت اخذ کرده باشند، تمام دعاوي راجع به آن؛ از جمله اثبات مالکيت و يا ابطال سند مالکيت قابل استماع خواهد بود؛ حتي اگر منتقل‌اليه داراي حسن نيت و بي‌اطلاع از معاملات معارض و مالکيت قبلي باشد.
13- بر اساس ذيل تبصره يک ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، تکليف سازمان ثبت اسناد و املاک مشخص شده است و صرف نظر از صحت و سقم موضوع منعکس شده به عنوان ابهام، موجبي براي صدور نظريه مشورتي وجود ندارد.
14- هر چند در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 بر تکليف مدعيان؛ از جمله به طرح دعواي مرتبط در مراجع قضايي تصريح شده و از مراجع شبه‌قضايي ذکري به ميان نيامده است؛ اما از آنجا که در ادامه همين ماده عبارت «هر امر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالکيت» آمده است، از جمله اين اقدامات قانوني مي‌تواند اقدام بر اساس قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و طرح موضوع نزد هيأت حل اختلاف موضوع اين ماده باشد. بر اين اساس، عبارت اثبات ادعا نزد مرجع صالح در تبصره 7 اين ماده؛ اعم از مراجع قضايي و شبه‌قضايي است که در خصوص ادعاي مالکيت وفق مقررات قانوني اتخاذ تصميم مي‌کنند.
15- هر چند مطابق عمومات حاکم در صورت مراجعه اشخاص، دفاتر اسناد رسمي قرارداد اجاره نيز تنظيم مي‌کنند؛ اما مثال‌هاي مطرح شده در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و تصريح به «ثمن» و همچنين تصريح به وصول ماليات وفق مأخذ اعلامي در تبصره 3 ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي که صرفاً ناظر بر قراردادهاي راجع به انتقال عين است، همگي دلالت بر آن دارد که هـدف از وضـع ماده 2 يادشـده ايجاد تکليف در خصوص تنظيم و ثبت قراردادهايي است که مشابه مثال‌هاي مذکور در اين ماده موضوع قرارداد انتقال عين و يا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصيفي که از سوي طرفين به عمل مي‌آيد و بر اين اساس، حکم اين ماده، منصرف از قراردادهاي راجع به انتقال منافع است.
16- حکم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ناظر بر تکليف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبني بر صدور سند مالکيت با لحاظ قيود مذکور در اين تبصره از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون است و اجراي اين حکم موکول به ايجاد سامانه موضوع اين ماده و غير آن نمي‌باشد و به صراحت تبصره يادشده با رعايت ديگر قيود مذکور در اين تبصره، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است براي اراضي کشاورزي يادشده با هر مساحتي سند مفروز حدنگار با قيد کاربري کشاورزي صادر کند.
17- از عبارات «به‌گونه‌اي که کمتر از 44 ساعت در هفته نباشد» و «به طور متعارف در طول ساعات روز براي ثبت معاملات در دسترس باشند» مذکور در ماده 12 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 چنين مستفاد است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با لحاظ مقتضيات هر محل و حجم معاملات آن محل، در برخي حوزه‌ها براي دفاتر اسناد رسمي ساعات کار در عصر نيز تعيين مي‌کند.