شماره نظریه :
7/1402/737 |
شماره پرونده :
1402-82-737ح |
تاریخ نظریه :
1403/08/23 |
قانون
استعلام
به استحضار مي‌رساند در خصوص دعاوي که از سوي شخص حقوقي موقوفه به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي اجاره و پرداخت پذيره و اهدايي عليه شرکت مادر تخصصي ساخت و توسعه زيربناهاي حمل و نقل کشور يا دستگاه‌هاي اجرايي مطرح مي‌شود، آراي متفاوتي از مراجع قضايي صادر شده است؛ توضيح اين‌که در طي سال‌هاي 1317 تا 1321 و احداث خط راه‌آهن تهران به تبريز و همچنين با راه‌اندازي آزادراه زنجان - تبريز در سال 1385، مقداري از اراضي موقوفه در مسير خط راه‌آهن يا آزادراه قرار گرفته است و نمايندگان موقوفه دعاوي مزبور را به طرفيت شرکت دولتي فوق‌الذکر يا دستگاه اجرايي ذي‌ربط اقامه مي‌کنند. در برخي آراي صادره، پس از ارجاع موضوع به کارشناس و تعيين قيمت روز عرصه اراضي قرار گرفته در طرح، شرکت فوق‌الذکر به تنظيم سند رسمي اجاره با پرداخت اجاره بهاي روز و پرداخت قيمت کامل روز عرصه در حق شخص موقوفه محکوم شده است؛ در برخي آراي ديگر به جهت اين‌که زمين به صورت تلف درآمده و تنظيم قرارداد اجاره امکانپذير نيست، قرار عدم استماع صادر شده است.
با عنايت به توضيحات پيش‌گفته، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد:
1- ماده يک آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي، دريافت همزمان سي درصد قيمت عادله روز زمين به هنگام تنظيم سند اجاره به عنوان پذيره ابتدايي علاوه بر مال‌الاجاره عادله روز از سوي شخص موقوفه را تجويز کرده است؛ برخي دادگاه‌ها علاوه بر مال‌الاجاره به پرداخت صد در صد قيمت عادله روز عرصه هم رأي مي‌دهند؛ از طرف ديگر، تبصره 4 ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي، فقط يکي از دو راهکار تملک از سوي دولت در فرضي که تبديل به احسن مجاز است و يا اجاره طويل‌المدت را مورد شناسايي قرار داده است. قانون تعيين تکليف وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداريها مصوب 1367 نيز فقط پرداخت بها و عوض زمين‌هاي واقع در محدوده شهرها را پيشبيني کرده است؛ بنابراين، در حالتي که عرصه مورد نياز براي اجراي طرح‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت موقوفه باشد، آيا بايد مفاد ماده يک آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي رعايت شود يا احکام لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي و قانون تعيين تکليف وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداريها مصوب 1367؟
2- آيا حکم محکوميت به پرداخت قيمت روز زمين توأم با الزام به تنظيم سند رسمي اجاره با پرداخت مال‌الاجاره عادله روز که تا زماني نامعلوم ادامه دارد، داراي وجاهت قانوني است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، وجه تمايز بين تملک مال وقف و ملک خصوصي مردم که اين تفاوت را توجيه کند، چيست؟
3- آيا اطلاق ماده 7 آيين‌نامه يادشده که اعلام مي‌دارد: «در صورتي که مورد استفاده از زمين منطبق با نيات واقف نباشد، کليه وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت و مؤسسات عمومي غير دولتي نظير شهرداريها و نيز نهادهاي انقلابي مشمول پرداخت پذيره طبق اين آيين‌نامه خواهند بود»، با قوانين موضوعه از جمله لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي و قانون تعيين تکليف وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداريها مصوب 1367 تعارض و منافات دارد؟ در فرضي که عرصه موقوفه در مسير برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي وزارتخانه‌ها يا مؤسسات و شرکت‌هاي دولتي يا وابسته به دولت و شهرداريها قرار مي‌گيرد و براي اجراي اين طرح‌ها نياز به تملک عرصه موقوفه باشد، چگونه مي‌توان احکام اين دو دسته از مقررات را جمع و اجرايي کرد؟
4- در صورت اعتقاد به موجه بودن پرداخت همزمان قيمت روز زمين و مال‌الاجاره، آيا بايد به سي درصد قيمت روز زمين وقفي رأي داد يا صد درصد آن؟
5- آيا زمين موقوفه‌اي که خط راه‌آهن يا بزرگراه و آزادراه از آن عبور کرده است، در حکم تلف محسوب مي‌شود؟ چنانچه انتفاع از زمين آنگونه که نيت واقف بوده است، امکانپذير نباشد و به حکم عرف و عادت همين وضعيت مستمر باشد، آيا حيات حقوقي وقف پايان يافته است؟ آيا اين موضوع که صرفاً قسمتي از موقوفه در طرح عمومي و عمراني قرار گرفته باشد يا همه آن، در حکم قضيه تأثيري دارد؟
6- آيا تملک تمامي يا قسمتي از موقوفه از سوي دولت در اجراي طرح‌هاي عمومي، عمراني و نظامي مجاز است؟ در صورتي که انتقال يا تملک کامل موقوفه مجاز شمرده شود، آيا بايد عوايد حاصل و مبلغ خسارت پرداختي را به مالي که اقرب به نيت واقف است تبديل کرد يا بايد صرف امور خيريه کرد؟ چنانچه بايد بدل خريداري شود، آيا اين بدل خود وقف تلقي مي‌شود؟
7- چنانچه عقيده دادگاه بر امکان تنظيم سند اجاره با نماينده موقوفه و پرداخت کامل قيمت روز زمين وقفي از سوي دولت يا شرکت دولتي باشد و دولت يا شرکت دولتي بخواهد در آينده مورد اجاره را به غير انتقال دهد، آيا علاوه بر موارد فوق‌الذکر، بايد پانزده درصد مابه‌التفاوت ارزش عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ايجار فعلي را به عنوان پذيره انتقالي موضوع ماده 2 آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي، به هنگام تنظيم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت کند؟ به طور کلي، در جايي که انتقالات مورد اجاره متعدد باشد، آيا پاياني براي تکليف پرداخت پانزده درصد پذيره انتقالي وجود دارد؟ آيا تکليف پرداخت پذيره انتقالي ناظر بر فرضي است که فقط سي درصد قيمت ارزش روز زمين به هنگام تنظيم اجاره ابتدايي از مستأجر اخذ شده است و فقط تا زماني که معادل قيمت کامل روز زمين - دو سوم ديگر قيمت - مي‌شود، ادامه دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1 و 2- اولاً، فروش و تملک اراضي و املاک موقوفه جز در موارد استثنايي مقرر در مواد 88 و 89 قانون مدني و تبصره 4 ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات بعدي، شرعاً و قانوناً مجاز نيست؛ بنابراين، در فرض سؤال تملک اراضي موقوفه عام و موقوفاتي که اداره آن‌ها به لحاظ نداشتن متولي برعهده سازمان اوقاف است توسط دستگاه اجرايي ديگر بايد با رعايت تبصره 4 ماده 5 اخيرالذکر و مطابق تشخيص سازمان اوقاف و در موقوفاتي که متولي منصوص امين دارند به تشخيص متولي و (بنا بر نظريه شماره 31086/102 مورخ 9/3/1401 فقهاي شوراي نگهبان و رأي شماره 140109970905811174 مورخ 22/6/1401 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري) به طريق مذکور در اين قانون و از طريق تبديل به احسن صورت گيرد و يا در مواردي که اين امر شرعاً مجاز نيست، اين اراضي و املاک به اجاره طويل‌المدت داده شود؛ بنابراين، حسب مورد در صورت جمع بودن شرايط تبديل احسن، موقوفه با پرداخت قيمت روز ملک با لحاظ طلق بودن آن به تملک دستگاه اجرايي مجري طرح درخواهد آمد؛ اما چنانچه امکان تملک وجود نداشته باشد و موقوفه به اجاره طويل‌المدت دستگاه اجرايي مجري طرح درآيد، رعايت مقررات آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي از جمله ماده يک آن ضروري است.
ثانياً، با عنايت به مراتب پيش‌گفته، در فرض سؤال، پرداخت قيمت عادله روز ملک همراه با پرداخت مال‌الاجاره آن فاقد وجاهت قانوني است.
3- حکم مقرر در ماده 7 (اصلاحي 4/8/1382) آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي با لحاظ ماده 12 (الحاقي 31/4/1397) اين آيين‌نامه از فرض تملک ملک توسط دستگاه اجرايي در اجراي لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي خروج موضوعي دارد.
4- با توجه به مراتب فوق، پاسخ به اين پرسش منتفي است.
5- صرف تصرف تمام يا بخشي از موقوفه توسط دستگاه اجرايي، به معناي اضمحلال وقف و بطلان آن نمي‌باشد.
6- به موجب ماده 90 قانون مدني، عين موقوفه در موارد جواز بيع (يا تملک) به اقرب به غرض واقف تبديل مي‌شود؛ بنابراين در فرض سؤال، در صورت تملک موقوفه توسط دستگاه اجرايي، قيمت پرداختي و ديگر عوايد دريافتي بايد در اقرب به غرض واقف صرف شود و چنانچه ملکي در اين راستا خريداري شود، ملک مزبور به وقفيت درآمده و عوايد حاصل از آن طبق نظر واقف صرف خواهد شد.
7- در فرض شمول ماده 2 آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي، مستأجر مکلف است در صورت انتقال مورد اجاره به غير، پانزده درصد مابه‌التفاوت ارزش فعلي عرصه موقوفه نسبت به زمان ايجار را به عنوان پذيره و به هنگام تنظيم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت کند و در نقل و انتقالات بعدي نيز اين ترتيب رعايت مي‌شود. اين فروشنده (مستأجر) است که بايد پذيره را به ترتيب فوق پرداخت کند و از عبارت «ابتدائاً» مذکور در ماده يک اين آيين‌نامه، نمي‌توان صرف اخذ پذيره از اولين فروشنده را مستفاد دانست و به سبب تصريح ماده 2 آيين‌نامه، در تمامي نقل و انتقالات اخذ پذيره از مستأجر (فروشنده) با رعايت ترتيبات مذکور در اين ماده ضروري است؛ مگر در انتقالات ناشي از ارث که وفق ماده 6 آيين‌نامه يادشده، طبقه اول وراث از پرداخت پذيره معاف هستند و يا در فرض اجراي ماده 12 همين آيين‌نامه.