شماره نظریه :
7/1403/269 |
شماره پرونده :
1403-29/1-269ح |
تاریخ نظریه :
1403/08/08 |
قانون
استعلام
همان‌گونه که مستحضريد حق کسب يا پيشه يا تجارت حقي است که قانون‌گذار وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 براي مستأجر با توجه به مدتي که ملک در اجاره وي است و با لحاظ نوع فعاليت و همچنين ميزان رونقي که به محل کسب و پيشه داده است، در نظر گرفته است. همچنين به موجب ماده 4 قانون يادشده در صورت درخواست تعديل اجارهبها و وجود شرايط قانوني، دادگاه اجارهبها را به قيمت عادله روز از طريق کارشناسي تعيين مي‌کند.
با توجه به توضيحات پيش‌گفته خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد:
1- با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تعيين اجارهبها در قراردادهاي مشمول اين قانون بر چه مبنايي است؟
توضيح آنکه، وفق ماده 4 قانون يادشده در صورت درخواست تعديل اجارهبها و وجود شرايط دادگاه بايد اجاره را به قيمت عادله روز از طريق کارشناس تعيين کند؛ در حالي که در عمل کارشناسان مبلغ بسيار ناچيزي تعيين مي‌کنند و رويه قضايي نيز بر همين مبنا استوار است. آيا اين رويه، درست و مطابق قانون است؟ آيا حکم مربوط به تعديل اجارهبها با توجه به مقررات ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 قطعي است و يا آنکه با تصويب قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1356 قابل اعتراض است؟
2- کارشناس در تعيين مبلغ حق کسب يا پيشه يا تجارت چه معيارهايي را بايد در نظر بگيرد؟
توضيح آنکه، کارشناسان در تعيين حق کسب يا پيشه يا تجارت درصد مشخصي از قيمت ملک را به عنوان اين حق در نظر مي‌گيرند و مدت زمان فعاليت مستأجر، نوع فعاليت و ميزان موفقيت مستأجر در رونق محل مورد اجاره را در نظر نمي‌گيرند و براي مستأجريني که در فعاليت خود و رونق محل کسب ضعيف و يا قوي بوده‌اند، درصد مشخصي از قيمت ملک را به عنوان حق کسب يا پيشه يا تجارت در نظر مي‌گيرند. آيا اين رويه، درست و مطابق قانون است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
- اولاً، با عنايت به ماده 4 اصلاحي (1358) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجارهبها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقي يا تنزل هزينه زندگي تعيين مي‌کند.
ثانياً، به موجب بند 4 ماده 12 قانون شوراهاي حل اختلاف مصوب 1402، رسيدگي و صدور رأي در خصوص تعديل اجارهبها در صلاحيت دادگاه صلح است که مطابق بند «پ» تبصره 5 اين ماده، رأي صادره راجع به تعديل اجارهبها، قابل تجديد نظرخواهي در دادگاه تجديدنظر استان است.
2- با عنايت به عدم تصويب آيين¬نامه اجرايي ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و فقدان معيار قانوني دقيقي پيرامون تشخيص و تعيين ميزان حق کسب يا پيشه يا تجارت و با لحاظ معيارهاي مذکور در ماده 11 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 و رويه عملي کارشناسان رسمي دادگستري، در تعيين ارزش حق کسب يا پيشه يا تجارت و يا سرقفلي، مواردي چون طول مدت اشتغال مستأجر به کسب يا پيشه يا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده، ميزان مشتريان دائم که ناشي از فعاليت مثبت و حسن عمل و مديريت و ابتکار مستأجر است و نوع کسب يا پيشه يا تجارت، نوع بنا، کميت و کيفيت آن و موقعيت محلي ملک و تجهيزات و امکانات آن و مخارجي که مستأجر در آماده کردن محل؛ از جمله از حيث قفسه‌بندي و تزئينات داخلي متحمل شده است، ملاک محاسـبه قرار مي‌گيـرد. در هر صورت برخلاف آنـچه در فرض استعلام آمده است، تعيين درصدي از قيمت ملک در مقام تعيين ميزان حق کسب يا پيشه يا تجارت فاقد وجاهت قانوني است.